Nutzung einer Immobilie - Grabmann: Ihr Steuerberater in 1210 Wien

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Immobilie im Steuerrecht
IMMOBILIE IM STEUERRECHT
Unter Immobilie versteht man im Steuerrecht immer Grund & Boden sowie das darauf errichtete Gebäude.

Bei der steuerlichen Nutzung einer Immobilie muss man immer die Nutzungsart unterscheiden:
  • Verwendung im Unternehmen
  • Vermietung an Private oder Unternehmer

Der steuerliche Wert einer Immobilie errechnet sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten (Makler, Anwalt, Notar, Grunderwerbssteuer, Gebühr Grundbuch)
Ermittlung Gebeäudewert
Nur der Gebäudewert unterliegt einer Abnutzung, der Grundanteil nicht - dieser steigt normalerweise im Wert.

Die Berechnung des Gebäudewertes ist daher wichtig für die zukünftige Steuerbelastung und genau geregelt. Das Finanzministerium hat eine eigene Formel  veröffentlicht:
  • 20 % Grundanteil: in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der m² Preis Bauland unter EUR 400 liegt (also im Großteil Österreichs außerhalb der großen Städte)
  • 40 % Grundanteil: in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern oder einem m² Preis Bauland von mehr als EUR 400, außer
  • 30 % Grundanteil: wenn es sich um ein Gebäude mit mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten handelt. Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor

Nutzung im Unternehmen
Bei der Nutzung im Unternehmen können nur die betrieblich genutzten Gebäudeteile im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) als steuerlicher Aufwand angesetzt werden. Die betrieblich genutzten Gebäudeteile errechnet man im Regelfall auf Grund der genutzten Fläche, welche in betriebliche und private Nutzung aufgeteilt wird.


Die Abschreibungsdauer ist von der Art des Unternehmens abhängig:
  • 2,5 % im Normalfall (Nutzungsdauer 40 Jahre)
  • 1,5 % bei der Überlassung zu Wohnzwecken (Nutzungsdauer 67 Jahre)

Mit einem Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen kann auch eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen und angesetzt werden.

Vermietung
Bei der Vermietung können nur die vermieteten Gebäudeteile im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) als steuerlicher Aufwand angesetzt werden. Dabei ist es egal, wie der Mieter die Liegenschaft nutzt. Die Abschreibungsdauer ist immer vom Baujahr abhängig:
  • 1,5 % im Normalfall (Nutzungsdauer 67 Jahre)
  • 2,0 % bei Gebäuden, die vor 1915 erbaut wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre)

Mit einem Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen kann auch eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen und angesetzt werden.

Wolfgang GRABMANN
Steuerberatungsgesellschaft mbH
Schenkendorfgasse 35/I/7-8
1210 Wien
Telefon/WhatsApp: +43 676/847 957 311
E-Mail: wolfgang@grabmann.at
 Öffnungszeiten
  Montag - Donnerstag :  08:00 - 16:30
  Freitag:                            08:30 - 13:00
  Samstag - Sonntag :     geschlossen

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